Оценка земельной собственности в Москве и Московской области



Участок земли - это часть поверхности земли, границы которой удостоверены и описаны в установленном порядке уполномоченным государственным органом. При осуществлении оценки участков земли часто необходимо определить либо рыночную стоимость земельного участка, либо рыночную стоимость права аренды земельного участка. При оценке земельного участка в первую очередь учитываются его местоположение, влияние внешних факторов и конъюнктура рынка. Эти факторы во многом определяют ожидаемый размер дохода от эксплуатации земельного участка, и, соответственно, его привлекательность для потенциальных покупателей.

Важно принимать во внимание, что рыночная стоимость любого объекта недвижимости изменяется во времени и оценка земельных участков всегда осуществляется по состоянию на конкретную дату, стоимость земли может изменяться, и зачастую крайне быстро, под воздействием рыночной конъюнктуры. Может случиться, что оценка стоимости земли, произведенная один два месяца назад, уже устарела и, принимая во внимание высокую стоимость земельных участков, эти изменения в денежном выражении могут быть очень значительны.

Оценка земельного участка осуществляется исходя из принципа наиболее эффективного применения земли. Это значит, что рыночную цену земельного участка определяют, исходя из такого использования участка, которое является финансово осуществимым, физически возможным, наиболее вероятным, соответствующим требованиям действующего законодательства, что в результате позволяет определить максимально верную расчетную величину цены участка земли. При этом возможно обоснованное разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся характером эксплуатации, формами и видом. Самое эффективное применение участка может не совпадать с его текущим использованием.

При определении наиболее эффективного использования земельного участка стоит принимать во внимание: его целевое назначение и разрешенное применение, существующее использование земельного участка, ожидаемые изменения на рынке земельных участков, преобладающие методы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого участка земли.

В отношении земельных участков возможно оценивать не только право собственности, но и другого рода права - скажем, право аренды. Рыночная стоимость права аренды земли будет засисеть от полномочий арендатора, предоставленных ему по договору аренды, срока действия договора аренды, разрешенного использования участка земли, наличия обременений. Стоимость права аренды помимо всего прочего зависит от ожидаемой величины и вероятности получения дохода от использования права аренды объекта за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании. Оценка аренды земли осуществляется теми же методами, что и оценка прва собственности на землю.

Оценка стоимости земельных участков может производиться для разных целей - в том числе для оформления ипотеки, взноса в уставный капитал, передачи в залог, а также для иных целей. Категории земель, предъявляемых к оценке, бывают любыми, то есть возможна оценка сельскохозяйственных земель, оценка городских земель, оценка земель поселений и оценка земель иных категорий земель.

Оценка земель сельскохозяйственного назначения происходит исходя из продуктивности пастбищ, , +фактической урожайности основных сельскохозяйственных культур, текущего уровня цен реализации сельхозпродукции в конкретном регионе, сенокосов, структуры посевов, а также затрат на производство сельскохозяйственных культур.

Оценка земель Москвы учитывает количественный и качественный состав коммуникаций и возможность присоединения к существующим сетям, если на участке земли планируется строительство объектов недвижимости. Важным фактором при расчете рыночной стоимости земли, при условии застройки участка, считаются сведения инженерно-геологических и инженерно-геодезических изысканий позволяющие определить состав, свойства и состояние грунтов и данные о ситуации и рельефе местности, необходимые для прогнозирования возможного строительства а также затрат связанных со строительством.




Вернуться